Як змінюється попит на апартаменти на українському ринку нерухомості?
У 2025 році сектор нерухомості України продовжував змінюватися під впливом війни, фінансової нестабільності та модифікації житлових переваг. Спеціалізований сегмент апартаментів захоплює все більше уваги в інвесторів та покупців. Апартаменти – це взагалі унікальний вид житла зі своїми умовами. Читайте на Delo.ua докладніше про специфіку ринку апартаментів в Україні.
- Що таке апартаменти та які їхні відмінні риси
- Які зміни відбулися на ринку після 2022 року
- Хто купує апартаменти зараз і з якою метою
- Загальна тенденція цін на апартаменти по Україні
- Прогноз на 2026: чого очікувати на ринку
Що таке апартаменти і чим вони вирізняються
Апартаменти – це нежитлове приміщення з функцією житла, яке офіційно не має статусу квартири, але пропонується на ринку для короткочасного або тривалого проживання. З юридичної точки зору це офіс чи комерційне приміщення, а по суті – місце, де проживають люди.
Апартаменти найчастіше споруджуються в бізнес-центрах, колишніх готелях чи спеціалізованих житлових комплексах, де також присутні консьєрж та охорона. Це формує враження готельного обслуговування, але без юридичного статусу житла. На ринку нерухомості апартаменти відрізняються від типових квартир тим, що:
- мають статус нежитлового приміщення, хоча за фактом можуть бути житлом;
- за адресою апартаментів неможливо зареєструватися;
- банки не надають кредити на нежитлові приміщення, отже іпотека тут недоступна;
- вищі комунальні платежі та податок на нерухомість;
- менша ціна за квадратний метр у порівнянні з квартирами.
Як змінився ринок після 2022 року
Після початку повномасштабного вторгнення ринок апартаментів помітно зменшився. Зокрема, у 2022 році будівництво зупинилося, інвестори вийшли з ринку, а попит різко впав. Але поступово відновлення почалося з 2023 року, і 2025 рік продемонстрував стабільне піднесення.
За даними звіту OLX Нерухомість, у 2025 році кількість запитів на апартаменти зросла на 16% у порівнянні з 2024 роком, особливо у Києві, Львові та Одесі. Зокрема, було зафіксовано збільшення переглядів оголошень з апартаментами на 18%, а отже інтерес інвесторів почав швидко зростати.
Попит збільшується з боку інвесторів, які шукають прибуток від короткострокової оренди. Як варіант, апартаменти ідеально підходять для здачі через Airbnb, Booking чи корпоративним замовникам. Тут відсутні обмеження на комерційне використання, як у житлових квартирах.
Хто купує апартаменти зараз і навіщо
Враховуючи обставини, в яких перебуває український ринок нерухомості, покупці стали більш обережними та практичними. Часи спонтанних покупок “під впливом емоцій” завершилися. Зараз кожен обчислює рентабельність, оцінює ризики, зіставляє варіанти.
Зростає зацікавленість у компактних, незалежних об’єктах. Зазвичай йдеться про студії 25-35 м² з індивідуальним опаленням, водопостачанням, резервним живленням. Інвестори прагнуть швидкої окупності, і апартаменти в новобудовах можуть давати 9-12% річних від здачі в оренду. Це більше, ніж відсотки в банках (6-8%), і значно вище, ніж оренда звичайних квартир (5-7%).
Загальна тенденція цін на апартаменти по Україні
За інформацією ЛУН, середній приріст цін на апартаменти у 2025 році склав 11%. Це менше, ніж на типові квартири (19%), але більше, ніж на комерційну нерухомість.
Лідерами росту виявилися Київ, Львів, Одеса, тобто міста з інтенсивним туристичним потоком та значним бізнес-попитом. Апартаменти в курортних зонах, наприклад Трускавці чи Буковелі, також стали дорожчими через відновлення туристичної цікавості після послаблення обмежень, пов’язаних з COVID, та адаптації до військових реалій.
В яких регіонах апартаменти коштують менше
Більш доступні пропозиції можна знайти у Харкові, Дніпрі, Запоріжжі. Тут велика пропозиція, але низький попит через безпекову ситуацію. Ціна квадратного метра у прифронтових містах може бути нижчою на 20-30% у порівнянні з безпечними регіонами.
Але при всій вигоді, це досить ризикована інвестиція. Можна придбати недорого зараз, але немає гарантії, що попит відновиться. Для проживання купівля апартаментів теж непростий вибір через систематичні обстріли та нестабільність.
Прогноз на 2026: що чекає на ринок
На даний момент прогнозується помірне збільшення цін на апартаменти – 6-8% у Києві та Львові, стабілізація в регіонах. Ринок нерухомості входить у фазу зрілості, де різкі зміни малоймовірні, і тут відіграють роль декілька факторів.
Валютна нестабільність
Коливання обмінного курсу гривні можуть стимулювати вкладення в апартаменти як “тихе місце” для збереження фінансів.
Внутрішня міграція
Певна частина ВПО шукає гнучке житло без тривалих зобов’язань, апартаменти виглядають привабливо.
Регуляторні зміни
Можливі нові правила щодо класифікації нежитлових приміщень, оподаткування та можливості реєстрації.
Отже, ринок апартаментів продовжить розвиватися, але темпи будуть помірними. Інвестори будуть віддавати перевагу якості та розташуванню, а не спекулятивним можливостям. Ті, хто купує зараз, роблять акцент на довгострокову надійність, а не швидкий прибуток.