Результати ринку комерційної нерухомості: офісні приміщення, складські комплекси та ТЦ
Сектор комерційної нерухомості України у 2025 році остаточно подолав етап безладного пристосування та почав трансформуватися. Офіси, складські площі та торгові центри прогресували за різними траєкторіями, реагуючи на економічні, безпекові та зміни в поведінці споживачів. Дізнайтеся на Delo.ua, чому те, що ефективно для складів, абсолютно не підходить для офісів, і як ринок адаптувався до нових обставин.
- Чи стає ринок більш вимогливим?
- Як офісна нерухомість виживає і видозмінюється
- Складська нерухомість, як провідний гравець комерційного сегмента
- Торгові центри: від шопінгу до відпочинку
- Напрямки розвитку комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
- Що прогнозується у 2026 році
Чи стає ринок більш вимогливим?
Упродовж 2025 року комерційні об’єкти залишалися сприйнятливими до військових ризиків та макроекономічних факторів. Разом з тим, ринок поступово зменшував надлишкову пропозицію, сформовану в минулі роки. Попит став більш вибагливим, оскільки не кожен об’єкт залучав орендаря, а орендарі все частіше надавали перевагу функціональності, безпеці та передбачуваності витрат замість престижності розташування.
Національний ринок фактично розбився на декілька зон з різною динамікою розвитку. Західні області та Київ зберігали відносну активність, будучи привабливими для бізнесу. Схід і південь залишалися обмеженими через близькість до лінії зіткнення та постійні обстріли. Це безпосередньо вплинуло на структуру угод і цінові очікування власників об’єктів.
Період спекулятивних інвестицій добіг кінця. Інвестори все більше схилялися до передбачуваності та ліквідності, а не до потенційного зростання. Тобто керувалися за принципом, краще надійний прибуток зараз, ніж обіцянка значного доходу в майбутньому.
Як офісна нерухомість виживає та трансформується
Офісний сектор у 2025 році залишався найбільш уразливим серед усіх видів комерційної нерухомості. Попит був помірним, а рівень вакантності в багатьох бізнес-центрах залишався високим. Компанії продовжували зменшувати площі, переходячи на гібридні моделі роботи або повністю відмовляючись від офісної присутності.
Пандемія COVID-19 започаткувала тенденцію до дистанційної роботи, а війна її закріпила. Навіщо оплачувати 500 квадратних метрів, якщо половина колективу працює з дому? Це питання ставили собі багато керівників, і відповідь часто була не на користь офісу.
Водночас, повного краху не сталося. Якісні офіси з незалежною інфраструктурою, бомбосховищами та зручною локацією утримували орендарів і навіть демонстрували незначне зростання цін. У Києві додатковим чинником стало зменшення пропозиції через пошкодження або призупинення діяльності деяких об’єктів, оскільки не всі власники готові інвестувати кошти в об’єкти з невизначеним майбутнім.
Зараз офіс перестав бути ознакою статусу і став інструментом, який повинен себе виправдовувати. Застарілі об’єкти класу B і C без резервного електроживлення та укриттів втрачають орендарів. А ось сучасні простори класу A з повним технічним забезпеченням мають попит.
Складська нерухомість, як провідний гравець комерційного сегмента
На тлі стриманих офісів саме складські приміщення стали головним рушієм комерційного ринку нерухомості. У 2025 році попит на складські комплекси стабільно перевищував пропозицію, особливо в центральних і західних областях. Коли попит дійсно перевищує пропозицію – це рідкісне явище для ринку нерухомості. І цьому є декілька причин.
Нові проєкти запускалися обережно через високу вартість будівництва та ризики, але попит покривав навіть обмежену пропозицію. Складська нерухомість все частіше розглядається не тільки як інфраструктурний актив, але і як інвестиційний інструмент з передбачуваним попитом. Інвестори готові вкладати кошти, якщо бачать стабільний потік орендарів.
Саме цей сегмент у 2025 році демонстрував найбільшу стійкість до зовнішніх потрясінь і найкращу інвестиційну привабливість. Для порівняння: якщо вакантність офісів у деяких бізнес-центрах сягала 30-40%, то в якісних складських комплексах вона не перевищувала 3-5%.
Торгові центри: від шопінгу до відпочинку
Ринок торгових центрів у 2025 році увійшов у фазу стабілізації після неспокійних попередніх років. ТЦ змогли відновити відвідуваність і частково відновити доходи від оренди.
Зростання онлайн-комерції змусило власників переглянути структуру наповнення. Традиційний ритейл втратив позиції, а пріоритетом стала розважальна частина, а саме:
- кінотеатри,
- боулінг,
- ігрові зони,
- заклади громадського харчування — фудкорти,
- ресторани,
- кав’ярні, тощо;
займають все більше площ. Також активно розвиваються сервісні зони: салони краси, фітнес-центри, дитячі зони для сімейного відпочинку та навіть коворкінги.
ТЦ перетворюються з місць для покупок на місця проведення часу. Це принципово новий підхід до управління об’єктами, де власники думають не про квадратні метри торгових площ, а про час, який відвідувачі проводять у центрі. Чим більше часу людина перебуває в ТЦ, тим більше вона витратить.
У регіонах спостерігалася обережна зміна орендарів. Одні закривалися, інші займали їх місця. У столиці ринок виявився більш конкурентним, з вищими цінами та більш жорсткими умовами. Київські ТЦ зберігали позиції завдяки вищій купівельній спроможності жителів.
Будівництво нових торгових центрів у 2025 році залишалося нечастим і зосередженим здебільшого у місцях з гарантованим потоком відвідувачів.
Тенденції комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
Найкраще загальні тенденції комерційної нерухомості видно на прикладі Києва: найбільшого та найактивнішого ринку країни.
Офіси відновлюють свою цінність поступово
Попит зосереджений на якісних приміщеннях у центрі міста, де ціни залишаються найвищими. Разом з тим, віддалені райони все ще привабливі для тих, хто шукає більш доступні варіанти.
Орендна плата зростає швидше, ніж вартість продажу, і особливо це відчувається у невеликих офісах і сучасних бізнес-центрах. Схоже, що орендарі готові платити за комфорт і готові простори, навіть якщо сама оренда офісу коштує трохи дорожче.
Торгові площі зазнають трансформації
Великі торгові центри поступово відходять на другий план, а на перший виходять невеликі магазини в густонаселених районах. Ці “місцеві” формати користуються найбільшим попитом, а оренда таких приміщень зростає швидше, ніж великих об’єктів. Тобто змінюються споживчі звички: зручність і доступність стають важливішими за площу.
Складські та промислові приміщення
Такі приміщення залишаються найбільш стабільними за ціною продажу, але водночас демонструють найшвидше зростання орендної плати.
Попит на склади високий, особливо на невеликі приміщення для місцевої логістики та e-commerce. Тобто загалом, сегмент можна вважати найбільш прибутковим для власників.
Що очікується від 2026 року
Ринок адаптувався до нових обставин, але значних змін не очікується. Складська нерухомість, у разі стабілізації економіки та збереження поточних тенденцій, залишиться лідером ринку. Попит буде продовжувати зростати, особливо в західних і центральних областях.
Торгові центри продовжуватимуть розвиватися у напрямку багатофункціональних просторів. Тобто ТЦ у звичному розумінні відходить у минуле, а натомість виникає поєднання торгівлі, розваг і послуг. Офісний сектор чекає повільне, але структурне оновлення. Застарілі об’єкти без автономії втрачатимуть орендарів, нові якісні простори знайдуть своїх клієнтів.
Ключовими факторами розвитку залишатимуться безпека, яка передбачає:
- наявність укриттів,
- віддаленість від військових об’єктів,
- автономність (незалежне електропостачання, опалення, водопостачання),
а також функціональність об’єктів та правильна локація з розвиненою інфраструктурою.
Таким чином, 2025 рік став для комерційної нерухомості роком реальної оцінки дійсності. Ринок перестав жити ілюзіями швидкого повернення “як було до війни” і перейшов до практичних рішень. Ті сегменти, які змогли пристосуватися до нових умов (склади та ТЦ) вистояли і заклали основу для подальшого розвитку.