Як війна трансформувала ринок нерухомості у 2025 році: ціни, запит, небезпеки
Сектор нерухомості в Україні зазнав доволі значних змін за останні роки. По суті, війна перекроїла умови ведення бізнесу на ринку української нерухомості. Західні регіони несподівано стали новими осередками зацікавленості. Київ, що завжди був лідером, став ділити першість зі Львовом та Івано-Франківськом. Натомість східні міста майже зникли зі списку активних операцій.
У 2025 році ринок нерухомості в Україні є комплексною комбінацією з протиріч, шансів та ризиків. Команда Delo.ua досліджувала, що саме трапилось та як це впливає на покупців та інвесторів.
- Перші місяці війни: коли все змінилося
- 2023 рік: поступове відновлення
- 2024 рік: стабілізація та помірне зростання
- 2025 рік: непередбачені зміни та нові обставини ринку
- Ринок купівлі-продажу: що відбувається
- Державні програми: підтримка покупців
- Що шукають покупці у 2025 році
- Новий ринок, нові правила
Перші місяці війни: коли все змінилося
З початком повномасштабного вторгнення ринок нерухомості зазнав потрясіння. У лютому-березні 2022 року транзакції майже зупинились. Адже по суті, людям було не до угод: всі перебували у стані шоку від катаклізму війни та намагалися знайти себе в нових умовах.
Масова міграція та новий попит на Заході
Величезна кількість українців була змушена покинути власні будинки. Дехто виїхав за кордон, інші переїхали до західних областей України. Це викликало безпрецедентний запит на житло в регіонах, котрі раніше не відчували подібного ажіотажу.
Якщо опиратися на відомості від OLX Нерухомість, у вересні 2022 року середня ціна оренди однокімнатних помешкань на Заході стрімко зросла.
- Ужгород: +125% (15 000 грн);
- Івано-Франківськ: +119% (11 000 грн);
- Тернопіль: +110% (8 000 грн);
- Чернівці: +109% (10 000 грн);
- Вінниця: +100% (10 000 грн);
- Львів: +72% (15 000 грн).
Тобто на західному секторі нерухомості трапився зліт цін у два-три рази за декілька місяців.
Колапс на Сході та Півдні
Разом з тим міста, що опинилися близько до лінії фронту або під обстрілами, пережили зворотну ситуацію. Оренда впала до критичної позначки:
- Херсон: -44% (2 500 грн);
- Харків: -35% (4 000 грн);
- Чернігів: -25% (3 000 грн);
- Миколаїв: -22% (3 500 грн);
- Київ: -14% (9 000 грн);
- Одеса: -14% (6 000 грн).
Люди масово тікали, попит обвалився, ціни знижувались. Чимало власників взагалі прибрали квартири з ринку, оскільки не було сенсу їх здавати.
2023 рік: поступове відновлення
Ближче до середини 2023 року обстановка на ринку нерухомості почала стабілізуватися. Люди призвичаїлися до нової дійсності, економіка знайшла нову рівновагу, сектор нерухомості почав відновлюватись.
Київ повертає позиції
Столиця продемонструвала найбільш стрімке повернення до попереднього стану. У вересні 2023 року, у порівнянні з вереснем 2022-го, вартість однокімнатних квартир зросла на 39%, а саме до 12 500 грн.
Це було зрозуміло, адже Київ завжди був найбільшим економічним осередком, тут знаходилася основна частина бізнесу, вакансій, перспектив.
Динаміка зростання в інших містах
У 2023 році зокрема і Чернігів показав вражаюче зростання: +85% за рік (до 9 000 грн). Далі йде Житомир: +60% (12 000 грн), Миколаїв: +29% (4 500 грн) та Одеса, де ціни збільшились на +25% (7 500 грн).
На Заході ціни лишались майже на рівні 2022 року. Вони вже підскочили максимально високо та утримували позицію. Винятками стали Луцьк (+57%, до 11 000 грн) та Рівне (+43%, до 14 000 грн), які продовжували дорожчати.
2024 рік: стабілізація та помірне зростання
2024 рік став часом стабілізації ринку нерухомості. Раптових коливань вже не було, але повільне підняття цін тривало майже всюди. Отже, середня вартість оренди збільшилась у всіх великих містах:
- Чернігів: +35% (12 500 грн);
- Чернівці: +27% (11 600 грн);
- Полтава: +27% (9 500 грн);
- Львів: +20% (18 000 грн);
- Київ: +18% (15 000 грн);
- Рівне: +18% (12 000 грн);
Невелике збільшення у 11-15% також було у Вінниці, Дніпрі, Одесі, Миколаєві. Єдині міста, де ціни залишилися незмінними – Запоріжжя, Харків, Херсон. Там обстановка залишалась непростою через очевидну близькість до лінії фронту.
2025 рік: несподівані зміни та нові реалії ринку
У 2025 році зростання цін продовжилось, але вже без раптових стрибків. У більшості міст воно не перевищує 15%.
Одеса, Харків, Миколаїв: несподіване зростання
Проте, є і винятки. І на ринку нерухомості 2025 року це стали такі міста, як:
- Одеса: +25% (11 000 грн);
- Харків: +29% (5 000 грн);
- Миколаїв: +20% (6 000 грн);
Це вказує на те, що навіть у складних регіонах є інтерес. Люди потроху повертаються, бізнес відновлюється.
Стабільність у лідерів ринку нерухомості
Помірне збільшення 10-13% було у містах, котрі завжди тримали рівень, а саме:
- Київ: 17 000 грн;
- Івано-Франківськ: 15 000 грн;
- Вінниця: 13 000 грн;
- Дніпро: 11 000 грн;
- Черкаси: 10 000 грн.
А ось у деяких західних містах ціни навіть трохи зменшились:
- Чернівці: -6% (11 000 грн);
- Чернігів: -7% (7 000 грн).
Це нормальна корекція після різкого зростання в попередні роки.
Ринок купівлі-продажу: що відбувається
Врешті, ситуація на ринку нерухомості з купівлі-продажу квартир ще цікавіша.
Київ: завжди дорого, але популярно
Щоб придбати однокімнатну квартиру в Києві на вторинному ринку, середньостатистичному українцю потрібно працювати та заощаджувати всю зарплату 7,6 року.
Для двокімнатної довелось би зберігати весь свій прибуток приблизно 11,7 років, а для трикімнатної – всі 17,6 років. Це великі показники, які демонструють, наскільки житло в столиці недоступне для звичайних людей.
Львів подорожчав?
У Львові ситуація ще складніша. На однокімнатну квартиру потрібно збирати 8,8 років, на двокімнатну – 14,4 року. Це робить Львів одним із найдорожчих міст України за співвідношенням цін на житло та середніх заробітних плат.
Західні області: стабільно високий попит
Ціни на первинному ринку житла в західних областях зросли на 20-30% у порівнянні з довоєнним рівнем. У тому ж Львові, Івано-Франківську, Ужгороді новобудови коштують від $900 до $1 800 за квадратний метр. Це недешево, але попит залишається стабільним. Як не крути, люди хочуть жити в безпечних регіонах з розвиненою інфраструктурою.
Схід і Південь: заморожений ринок
На Сході країни ціни на новобудови впали або зовсім зупинились. Забудовники зіштовхуються з великими труднощами в завершенні об’єктів. Багато будівництв припинені. Ніхто не знає, коли вони будуть добудовані та чи будуть взагалі.
Державні програми: підтримка покупців
Уряд намагається підтримати сектор нерухомості через дві ключові програми.
“єОселя”: доступна іпотека
Програма надає можливість придбати житло на вигідних умовах кредитування з відсотковою ставкою від 3% річних.
Це робить придбання житла більш доступним для середнього класу. Чимало забудовників працюють саме під цю програму.
“єВідновлення”: компенсація за зруйноване
Програма передбачає відшкодування за зруйноване або пошкоджене житло внаслідок російської агресії.
Це стимулює реконструкцію вже наявних об’єктів та збільшує активність на первинному ринку.
Що шукають покупці у 2025 році
Зрештою, війна змінила сектор нерухомості таким чином, що вимоги до житла докорінно трансформувалися. Зараз люди звертають увагу на зовсім інші аспекти.
Безпека на першому місці
Покупці розшукують квартири з бомбосховищами, підземними паркінгами, генераторами, системами автономного опалення. Це вже не додаткові переваги, а необхідність. Квартири без цього продаються значно гірше.
Енергоефективність – це економія
Житло з якісною теплоізоляцією, автономним опаленням, LED-освітленням коштує дорожче при покупці, але заощаджує тисячі гривень на комунальних платежах. У реаліях постійних блекаутів та високих тарифів це надзвичайно важливо.
Локація та інфраструктура
Близькість до шкіл, дитячих садків, лікарень, магазинів стала важливішою, ніж будь-коли. Люди бажають мати все потрібне поруч, щоб не залежати від транспорту.
Новий ринок, нові правила
Війна перетворила ринок нерухомості в Україні кардинально та безповоротно. З моменту повномасштабного вторгнення ринок пройшов шлях від значних коливань цін до їх поступової стабілізації. З 2024 року спостерігається тенденція помірного підняття вартості.
Найдорожче житло залишається у великих обласних центрах, тобто у Києві, Львові, Івано-Франківську. Найдешевше ж пропонують на Сході та Півдні, де гірша ситуація з безпекою.
Західні та центральні регіони пропонують найбільше можливостей з найменшими ризиками. А ось Схід і Південь більше схожий на гру на довгу перспективу з високими ризиками та потенційно великою віддачею.
Ринок нерухомості у 2025 році існує, пристосовується, розвивається. Війна змінила умови, але не зупинила процес. І для тих, хто вміє розпізнавати нові тенденції, відкриваються нові перспективи.