Apartel Shayan / Apartel
Інтерес до житла для туризму в Україні зростає, а апарт-готелі дедалі частіше розглядають як альтернативу традиційним вкладенням у квартири. Василь Крулько, співзасновник мережі Apartel Resorts, у бесіді з Delo.ua розповів про модель “девелопмент та управління”, прибутки інвесторів та привабливість курортної нерухомості на Закарпатті навіть у воєнний час.
Ринкові тенденції та розвиток
Чим, на вашу думку, апарт-готелі зараз є привабливішими для інвестицій порівняно зі звичайною житловою нерухомістю?
– Є дві основні причини. По-перше, для інвестора апарт-готель – це справді пасивний дохід. Людині не потрібно самостійно займатися орендою, пошуком орендарів, розв’язанням побутових питань чи ремонтом після гостей. Усі ці клопоти бере на себе керуюча компанія.
По-друге, це стосується прибутковості. Класична житлова нерухомість зазвичай здається в довгострокову оренду, тоді як готельний формат передбачає короткострокове заселення. Це призводить до вищого середнього чеку і, за ефективного управління, до кращого використання активу. Саме тому апарт-готель за такою моделлю може забезпечувати значно вищу дохідність, ніж звичайна квартира.
Як довго, на вашу думку, збережуться тенденції розвитку апарт-готелів та внутрішнього туризму?
– Ми прогнозуємо, що після повного відкриття кордонів частина попиту повернеться до традиційних закордонних напрямків. Однак внутрішній туризм нікуди не зникне. Гості побачили, що в Україні можна відпочити на високому рівні, і тепер мають ширший вибір. Згодом частину цього попиту ми зможемо компенсувати залученням іноземних туристів, для яких український продукт, враховуючи його високу якість, наразі є дуже вигідним за ціною.
Як Україні стати конкурентоспроможною туристичною країною в Європі? Чи потрібно залучати міжнародних гравців?
– Ми вже спостерігаємо, що за якістю та ціною український туристичний продукт може успішно конкурувати. Наприклад, у нас був випадок, коли гостя з Австрії, яка приїхала на оздоровлення, залишила відгук, що в її країні подібна послуга коштувала б удвічі дорожче. Це свідчить про конкурентоспроможність нашого продукту. Головним бар’єром наразі є не ціна чи сервіс, а сприйняття країни через війну.
Залучення міжнародних інвесторів стане простішим, коли Україна матиме успішні приклади розвитку локацій, стабільну інфраструктуру, прозорі правила гри та репутацію безпечної країни для інвестицій.
Модель “девелопмент плюс управління”
Як виникла компанія Apartel і яке її нинішнє позиціонування?
– Спочатку Apartel Resorts був девелоперським бізнесом, але за нестандартною схемою. Зазвичай девелопери будують об’єкт і наймають зовнішню компанію для управління. Ми ж прагнули стати самостійною керуючою компанією, щоб мати повне розуміння подальшої роботи об’єкта, якості досвіду гостей та збереження оригінальної концепції проєкту.
Будь ласка, перелічіть ваші об’єкти.
Apartel Shayan Eco Resort (с. Шаян, Хустський район), 4-зірковий Apartel Uzhhorod, 5-зірковий wellness-курорт Apartel Skhidnytsya та Apartel Kosyno.
Чому ви обрали саме Закарпаття? В чому ви вбачаєте туристичний потенціал цього регіону?
– Я родом із Закарпаття, тому добре знаю місцевість і бачу великий потенціал для оздоровчого та відновлювального відпочинку. Мінеральні й термальні води, унікальний клімат та мальовничі ландшафти формують стабільний попит, незалежний від мінливих трендів.
Василь Крулько – співзасновник мережі Apartel
Важливо зосереджуватися на локаціях зі стабільним попитом протягом усього року. Закарпаття та Львівщина надають такі можливості, дозволяючи розвивати напрямки оздоровчого відпочинку, сімейного дозвілля та корпоративного туризму. Додатковою перевагою є зручна транспортна доступність, що робить ці регіони перспективними для гостей із сусідніх країн.
Що приносить більший дохід – девелопмент чи управління готелями? Які перспективи та маржинальність у цих напрямках?
– У нашій моделі основний прибуток зараз генерується від управління. Тому ми свідомо не закладаємо максимальну маржу в девелопмент, а спрямовуємо її на покращення інфраструктури. Це може сповільнити швидке отримання прибутку, але забезпечує кращу заповнюваність у майбутньому.
Дохід, незалежний від сезону
Яка поточна заповнюваність готелів? Якою вона була в попередні сезони?
– Зимовий сезон виявився успішним. Узимку 2025/26 середня заповнюваність мережі зросла до 75% порівняно з 60–62% у попередньому сезоні, з найбільшим зростанням у другій половині зими. Збільшилася кількість сімей із дітьми, частина гостей обирала тривале перебування, шукаючи більше спокою, безпеки та стабільних умов для роботи та відпочинку. Також зріс попит на відпочинок для туристів з домашніми улюбленцями.
Ключовим є забезпечення стабільної роботи об’єктів протягом року. Восени сезонність вдало нівелювалася за рахунок B2B-сегменту, в рамках якого ми провели понад 60 заходів для різних компаній. Як результат, у Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року середня заповнюваність становила близько 70%, без вираженого періоду низького сезону.
За 2025 рік наші об’єкти відвідали понад 80 тисяч гостей.
Яка частка військових та іноземців серед ваших клієнтів?
– Частка військових становить близько 8–10%, залежно від сезону. Іноземних туристів поки що небагато, менше 1%. Проте ми вже отримуємо позитивні відгуки від тих іноземних гостей, які нас відвідують. Наприклад, після корпоративного заходу для близько 60 представників чеської компанії ми отримали нові запити від цієї ж аудиторії.
Дохідність та перші виплати
Ви декларуєте дохідність 10-15%, тоді як ринок говорить про 6-8%. За рахунок чого забезпечується стабільний дохід для інвестора?
– Ринкова дохідність у 6-8% зазвичай пов’язана з моделями, де інвестор самостійно відповідає за результат. У нас весь цикл роботи з об’єктом забезпечує керуюча компанія.
Стабільність досягається завдяки самій структурі продукту. Об’єкти не залежать від одного сезону чи одного типу клієнтів: поєднуються wellness-, сімейний та корпоративний сегменти, що забезпечує більш рівномірне завантаження. Наприклад, лише B2B-напрямок у 2025 році приніс понад 60 заходів та суттєво згладив сезонність.
Apartel Косино
Скільки інвесторів вже вклалися у ваші проєкти?
– Загальна кількість інвесторів у наших проєктах перевищує 800 осіб. Більшість із них інвестують в один апартамент, хоча є й ті, хто об’єднується з друзями чи родиною для зменшення початкового внеску.
Яка реальна дохідність на об’єктах, що вже функціонують?
– Реальна дохідність залежить від моменту входу інвестора в проєкт. Ті, хто інвестував на етапі котловану, сьогодні можуть отримувати до 18%. Ті, хто придбав готовий об’єкт або вкладався після введення в експлуатацію, мають прибутковість близько 8%. Якщо брати середню статистику по мережі, то показник знаходиться в діапазоні 10-12% річних, залежно від конкретного проєкту.
Важливо зазначити, що за 2025 рік ми виплатили інвесторам понад 200 млн грн.
Ви заявляєте про окупність 6-8 років – за рахунок чого це досягається?
– Тут необхідно розділяти три складові дохідності. Перша – це зростання вартості активу на етапі будівництва. Коли інвестор входить на початковій стадії, до введення об’єкта в експлуатацію вартість його частки може збільшитися приблизно на 50%.
Друга – це капіталізація успішного проєкту. Коли готель отримує високі оцінки, нагороди та формується вторинний попит, ціна перепродажу може бути ще на 10-20% вищою.
Третя – це операційні виплати. Якщо враховувати окупність разом зі зростанням вартості активу, горизонт 6-8 років виглядає реалістично. Якщо ж брати до уваги лише операційну дохідність без урахування капіталізації, то фактична окупність наближається до 9-10 років.
Чому, на вашу думку, модель розподілу прибутку 85% – інвестору, 15% – керуючій компанії є оптимальною?
– Ця модель ефективна, оскільки синхронізує інтереси обох сторін. Інвестор отримує левову частку прибутку, а керуюча компанія зацікавлена в покращенні роботи об’єкта, збільшенні його завантаженості, підвищенні якості сервісу та досягненні кращих фінансових результатів.
Для нас це збалансована модель. Керуюча компанія не отримує прибуток “на вході”, а заробляє разом з інвестором, коли об’єкт демонструє позитивні результати.
Хто ваші основні інвестори? Який портрет типового інвестора?
– Серед наших інвесторів – підприємці різного рівня, топ-менеджери, IT-спеціалісти, лікарі, власники аграрного бізнесу. Також є інвестори старшого віку, які купують апартаменти для своїх дітей як інструмент стабільного пасивного доходу.
Останнім часом спостерігається зростання інтересу з боку представників оборонного сектору. Загалом, це люди, які вірять в Україну та бачать її майбутнє.
Які виплати вже отримували інвестори? Як це вплинуло на їхню подальшу поведінку – чи були реінвестиції?
– У Шаяні та Ужгороді виплати розпочалися вже через два місяці після запуску, у Східниці – через три місяці.
За 2025 рік інвесторам було виплачено понад 200 млн грн. Саме після перших систематичних виплат ми спостерігали значне зростання довіри. Коли людина отримує дохід місяць за місяцем, це формує впевненість у перевіреній робочій моделі.
Повторні інвестиції є, і вони є суттєвими. Інвестори очікують анонсів нових проєктів, щоб мати можливість увійти на ранніх стадіях за більш вигідною ціною. Також дуже ефективними є рекомендації. Частка інвесторів, які прийшли за рекомендацією, зросла приблизно до 30%.
Плани та перспективи
Які ваші подальші плани – коли і яких нових готелів очікувати?
– Ми нещодавно запустили Apartel Kosyno. Це новий об’єкт мережі в Косино, відомому своїми термальними водами.
Паралельно ми готуємо до запуску другу чергу Apartel Skhidnytsya, яка включатиме 254 номери. Основний акцент робиться на корпоративний сегмент та групові заїзди, тому проєктом передбачено п’ять конференц-залів, великий ресторан, номери для групового розміщення та повноцінний event hall. Це дозволить нам обслуговувати великі заходи та корпоративних клієнтів на новому рівні.
Після цього ми анонсуємо Apartel Polyana. Це буде найбільший та найамбітніший курортний проєкт у нашому портфелі, над яким команда працювала понад два роки.
Яка окупність проєктів цих готельних комплексів?
– Тут важливо розрізняти операційну дохідність та зростання вартості активу. Якщо враховувати лише операційні виплати, термін окупності наближається до 9–10 років. Якщо ж враховувати зростання вартості активу під час будівництва та після запуску успішного проєкту, цільовий горизонт 6–8 років є реалістичним.
Куди плануєте інвестувати далі?
– Нас цікавить міський формат преміум-класу. Ми мріємо реалізувати масштабний п’ятизірковий проєкт у центрі Києва чи Львова, оскільки бачимо значний розрив між попитом та пропозицією на цих ринках.
Паралельно ми розглядаємо можливість виходу на європейський ринок, але поки що не як девелопери, а як керуюча компанія. Ідея полягає в тому, щоб взяти в управління європейський готель, отримати цей досвід та продемонструвати ефективність українського підходу до сервісу та досягнення результатів.
Які критерії для вибору проєкту інвестиційної нерухомості? Зокрема, як обираєте локацію та земельну ділянку?
– Вибір проєкту для нас починається з локації та її довгострокового потенціалу. Важливо, щоб місцевість могла стабільно залучати гостей протягом року. У нашому випадку це можуть бути курорти з термальними чи мінеральними водами, оздоровчим профілем або вже сформованим туристичним інтересом.
Далі ми оцінюємо транспортну доступність локації, логістику та близькість до великих міст. Також аналізуємо саму ділянку: чи дозволяє вона створити повноцінний курортний продукт з відповідною інфраструктурою, зонами відпочинку та потенціалом для подальшого розвитку.
Окремо проводимо аналіз навколишнього ринку. Нас цікавить рівень сервісу, що вже існує в даній локації, чого не вистачає туристам та чи є простір для впровадження сучасного та якісного продукту. Найбільш привабливі для нас місця – це ті, де вже є попит, але пропозиція ще не відповідає йому за якістю та змістом.
Також ми завжди оцінюємо власні операційні можливості. Нам важливо розуміти, чи зможемо ми сформувати необхідну команду, забезпечити потрібний рівень сервісу та стабільно управляти об’єктом. Адже навіть найкраща локація не дасть результату без чіткої операційної моделі.