Ринок рекреаційної нерухомості на заході України активно зростає. / Колаж Delo.ua
Попит на рекреаційну нерухомість у західних регіонах України зріс після початку повномасштабної війни. За оцінками експертів, потенційний обсяг приватних інвестицій у сегменті вже сягає $800 млн-1,2 млрд. Чи справді інвестори можуть розраховувати на 6-8% річних, які ризики приховує ринок та як змінився портрет покупця, розповідає Delo.ua керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості EY (Ernst & Young) в Україні Ростислав Хома.
Яким є обсяг інвестицій у туристичну та рекреаційну нерухомість в Україні?
– Точно оцінити загальний обсяг інвестицій у дохідну готельну нерухомість наразі неможливо через відсутність системної статистики щодо угод, продажів та фактичних вкладень. Проте за нашими оцінками, виходячи з проєктів курортної нерухомості, які сьогодні представлені на ринку та реалізують номери, апартаменти чи котеджі приватним інвесторам, потенційний обсяг залучених коштів може становити від 800 млн до 1,2 млрд доларів США.
Важливо розуміти, що це не загальний обсяг девелоперських інвестицій у будівництво, а саме вартість об’єктів, які продаються приватним інвесторам у складі рекреаційних комплексів.
Хто сьогодні є основним інвестором у цей сегмент?
– Найбільшими інвесторами виступають приватні особи та підприємці. Для них така нерухомість є одночасно інструментом збереження капіталу, способом диверсифікації ризиків і можливістю отримати власне місце для відпочинку або проживання в більш безпечному регіоні.
Основний попит зосереджений у Карпатському регіоні та Закарпатті – саме через їхню віддаленість від зони бойових дій та потужний туристичний потенціал.
Як змінився портрет інвестора після початку повномасштабної війни?
– У 2022 році та на початку 2023-го ринок пережив хвилю емоційних інвестицій. Багато покупців ухвалювали рішення не так на основі фінансових розрахунків, як через безпекові міркування.
Однак уже з кінця 2023 року ситуація почала змінюватися. Через стрімке зростання кількості проєктів інвестори стали значно більш вимогливими. Якщо раніше вирішальним фактором була сама наявність нерухомості в умовно безпечному регіоні, то тепер увага змістилася на концепцію, архітектуру, професійне управління, інфраструктуру, сервіс та реалістичність фінансових показників.
Фактично ринок переходить від етапу ажіотажного попиту до більш зрілої моделі, де ключову роль відіграє якість продукту та його операційна ефективність.
Чому зараз спостерігається певне охолодження попиту?
– Причин декілька. По-перше, за останні роки суттєво зросла кількість нових проєктів. По-друге, коло потенційних інвесторів стало вужчим: значна частина тих, хто мав вільний капітал і бажання інвестувати, вже зайшла в цей сегмент.
Крім того, більшість нових комплексів ще не пройшла повний цикл розвитку та не вийшла на стабільні показники роботи. Тому ринок поки не має достатньо кейсів, які б дозволили інвесторам об’єктивно оцінити, наскільки заявлена дохідність відповідає фактичним результатам.
Дохідність 6-8% річних та окупність за 8-10 років – це реалістичні показники?
– Такі цифри можуть бути досяжними, але все залежить від конкретного проєкту. Частина девелоперів декларує 6-8% річних, окремі гравці говорять навіть про 10-12%.
Водночас до прогнозів варто ставитися обережно. На кінцевий результат впливають локація, концепція, якість інфраструктури, професійність управляючої компанії, конкурентне середовище та здатність об’єкта забезпечувати високе завантаження.
Також важливо враховувати, на якому етапі інвестор заходить у проєкт. Часто заявлена дохідність розраховується для стабілізованого року роботи готелю через 3-5 років після відкриття і не враховує час будівництва та виходу на повноцінну операційну діяльність.
Чи можна вже оцінити, наскільки ці прогнози відповідають реальності?
– Поки що ні. Сегмент залишається відносно молодим. Основна хвиля запуску нових проєктів припала на 2021-2023 роки, а значна частина об’єктів відкрилася лише нещодавно.
Для формування об’єктивних висновків необхідно щонайменше кілька років стабільної операційної діяльності. Сьогодні на ринку ще недостатньо проєктів із трек-рекордом у 3-5 років, щоб однозначно підтвердити або спростувати заявлені девелоперами показники.
Чому тренд на курортну нерухомість почав активно розвиватися саме останніми роками?
– Перші подібні проєкти почали активно з’являтися ще під час пандемії COVID-19. Через обмеження на міжнародні подорожі значно зріс попит на внутрішній туризм.
Після початку повномасштабної війни цей тренд лише посилився. Для багатьох українців подорожі за кордон стали складнішими або взагалі недоступними. Водночас зріс попит на відпочинок усередині країни та на нерухомість у відносно безпечних регіонах.
Додатково працював і фактор безпеки: люди шукали місця для тимчасового проживання, відпочинку або збереження капіталу. Саме тому найбільшу популярність отримали проєкти в західних областях України.
На що насамперед варто звертати увагу інвестору при виборі такого об’єкта?
– Сьогодні важливий не лише курортний статус локації, а й здатність проєкту генерувати стабільний дохід упродовж року.
Інвестору варто аналізувати сезонність попиту, якість інфраструктури, наявність SPA, ресторанів, конференц- та івент-просторів, професійність оператора та конкурентне оточення.
Окрему увагу слід приділяти фінансовій моделі проєкту. Оцінювати потрібно не лише заявлену річну дохідність, а весь інвестиційний цикл – від початку будівництва до виходу готелю на стабільні операційні показники.
Саме тому одним із найбільш об’єктивних інструментів оцінки є показник IRR (внутрішня норма дохідності), який враховує часову вартість грошей та всі грошові потоки протягом життєвого циклу інвестиції. Такий підхід дозволяє значно точніше оцінити реальну ефективність вкладень, ніж орієнтація лише на прогнозну дохідність окремого року.