Вибір фінансової моделі залежить від конкретної мети інвестора. / Freepik
Для того, хто інвестує в туристичну нерухомість, актуальним є питання вибору моделі участі. Можливі варіанти: традиційна оренда, професійне керування та часткове володіння. Кожен варіант відрізняється за рівнем прибутковості, ризикованості та залученості власника.
Чому туристична нерухомість стала інвестиційним трендом
Сфера туристичної нерухомості переживає значні зміни. Спостерігається зростання попиту на такі формати короткострокового проживання, як апарт-готелі, котеджні комплекси та сервісні апартаменти (повноцінні квартири з повним спектром готельних послуг, включаючи прибирання, охорону, зміну білизни тощо).
Додатковим чинником є нестача готельного фонду в популярних туристичних локаціях, зокрема в Карпатах та західних регіонах України. Це створює сприятливі умови для інвестування в нерухомість, яка генерує дохід від оренди як на короткостроковий, так і на довгостроковий період.
За оцінками експертів Ernst Young, які спеціалізуються на курортних проєктах, потенційний обсяг інвестицій від приватних осіб у проєкти, що пропонують номери/котеджі для продажу приватним покупцям, може сягати від 800 мільйонів до 1,2 мільярда доларів США.
“Йдеться не про собівартість будівництва чи загальний обсяг девелоперських вкладень у реалізацію таких проєктів. Ця оцінка відображає передусім вартість номерів, апартаментів та котеджів, які представлені для продажу приватним інвесторам у межах таких комплексів”, – наголошує Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Натомість Антон Тараненко, експерт з туризму та міжнародного бізнесу, прогнозує, що загальний обсяг інвестицій у готельний сектор у 2025-2026 роках може скласти 300-400 мільйонів доларів США.
“Якщо у 2021 році проєктувалося або перебувало в будівництві до 10 готелів, то з 2022 до 2025 року одночасно могло бути до 30 готелів. Якщо вартість готелю коливається від 5 до 20 мільйонів доларів, візьмемо середню вартість невеликого готелю – 10 мільйонів доларів. Таким чином, ми отримуємо загальний обсяг інвестицій”, – пояснює Антон Тараненко.
Класична оренда
Найбільш зрозумілий для приватного інвестора підхід – це придбання об’єкта нерухомості та його подальша здача в оренду. Це може бути квартира, апартаменти або котедж, розташовані в туристично привабливій місцевості.
Інвестор отримує дохід безпосередньо від орендарів або через посередництво платформ бронювання. Оренда може бути як короткостроковою, так і довгостроковою, але для курортної нерухомості основним джерелом прибутку є саме короткострокове розміщення гостей.
Серед переваг варто відзначити повну свободу дій власника у розпорядженні нерухомістю, незалежність від сторонніх осіб. Власник має повний контроль над об’єктом, визначенням цін та стратегією його використання.
Однак така самостійність потребує досвіду, управлінських навичок та активної залученості. Пошук потенційних орендарів, спілкування з ними, оформлення бронювань, прибирання, заселення/виселення, дрібний ремонт, маркетингові заходи та робота з відгуками – усе це стає відповідальністю власника. Якщо інвестор проживає в іншому населеному пункті, ефективне управління об’єктом без залучення місцевого персоналу або керуючої компанії стає доволі складним.
На думку експертів, саме цей напрямок “був, є і буде актуальним”.
“Це найпростіший спосіб вкладення коштів. Проте сам інвестор зазнав змін. Якщо раніше більшість дрібних інвесторів просто купували зрозумілу їм квартиру для здачі в оренду, не надто переймаючись розрахунком прибутковості чи капіталізації, то нині, зі зростанням та розвитком ринку, люди стали більш уважними до фінансових розрахунків”, – зазначає Юлія Карандюк, інвестиційний експерт Ribas Invest.
За її оцінками, прибутковість такої моделі, зазвичай, невисока – 5-6% річних, якщо йдеться про придбання готового об’єкта нерухомості. Фактичний результат може суттєво залежати від рівня завантаженості об’єкта та операційних витрат.
Класична оренда є оптимальним вибором для інвесторів, які:
- готові особисто займатися управлінням або мають перевіреного локального менеджера;
- планують періодично використовувати нерухомість для власного відпочинку;
- прагнуть максимального контролю над своїми інвестиціями;
- готові враховувати сезонні коливання доходу заради потенційно вищої прибутковості.
Класична модель була домінуючою в Україні ще до активного розвитку апарт-готелів та професійних керуючих компаній. Вона й надалі користується популярністю серед інвесторів, які бажають самостійно керувати своїм активом.
Управлінська модель
Ринок нерухомості, особливо туристичної, зазнає динамічних змін. Передача нерухомості в управління професійній компанії або готельному оператору на сьогодні вважається більш сучасним підходом.
У цьому разі інвестор фактично отримує пасивний дохід, а всі операційні процеси – від маркетингу до заселення гостей – делегуються оператору.
“Як правило, це вищий відсоток прибутковості (в середньому 9-11% річних) і, звісно, повна відсутність операційних завдань. Це цілковита пасивність – інвестор займається своїми справами, а його капітал працює без будь-якого втручання з його боку”, – розповідає Юлія Карандюк.
Це ідеальний варіант для тих, хто не тільки має капітал, але й шукає пасивний заробіток. Однак існує важливий нюанс: надзвичайно важливо аналізувати не тільки сам об’єкт інвестування, але й керуючу компанію, яка буде відповідати за його життєвий цикл.
Часткова власність
Окремим трендом останніх років є часткова власність на туристичну нерухомість. Інвестор набуває не повне право власності на об’єкт, а лише його частину, отримуючи пропорційний дохід.
Цей формат активно розвивається в курортних регіонах і дозволяє знизити поріг входу в дорогі об’єкти. Таким чином, цей напрямок робить інвестиційний ринок більш доступним.
“Якщо раніше для входу в ринок нерухомості потрібно було мати, скажімо, 50 000 доларів, то сьогодні в деяких проєктах можливість інвестування може починатися від кількох тисяч гривень”, – зазначає Юлія Карандюк.
Інвестор фактично стає співвласником готельного бізнесу, а дохід формується не від одного конкретного об’єкта, а від ефективності роботи всього комплексу. Це зменшує залежність від сезонності або локального попиту на певний номер. Крім того, всі об’єкти в такій моделі за замовчуванням перебувають під професійним керуванням.
“Це чудовий варіант для тих, хто хоче мати можливість ознайомитися з різними інвестиційними напрямками, а також – поетапно накопичувати свій капітал, замість того, щоб одноразово вкладати десятки тисяч доларів”, – підсумовує Юлія Карандюк.
Водночас ліквідність таких інвестицій залишається обмеженою, а процес виходу з проєкту може бути складнішим. Продати частку в готельному проєкті зазвичай важче, ніж звичайну квартиру. Вторинний ринок таких інвестицій ще перебуває у стадії формування. Також така модель управління вимагає ретельного аналізу юридичної структури проєкту, зокрема договірних або корпоративних механізмів володіння.
Ще один аспект – дохід. Він не прив’язаний до конкретного номера, а генерується на основі результатів діяльності всього комплексу. Якщо готель працює неефективно, це безпосередньо впливає на всіх співвласників.
Вибір оптимальної моделі залежить від низки чинників, але експерти одностайні: сучасний інвестор все більше прагне до пасивного прибутку і не зацікавлений у створенні додаткових завдань, пов’язаних з орендарями.