Нові правила "єОселі" змінять попит та іпотечний ринок / Freepik
У 2026 році державна програма іпотечного кредитування “єОселя” здатна значно вплинути на запит на житлові позики та заохотити зростання комерційної іпотеки. Це зумовлено посиленням вимог до отримувачів позик і властивостей житла, котре можливо придбати.
Про це Delo.ua повідомила перша заступниця голови правління Глобус банку Олена Дмітрієва, базуючись на відомостях ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” і Національного банку України.
За результатами 2025 року банки надали іпотечних позик на обсяг близько 15,7 млрд грн, з яких практично 94% прийшлося безпосередньо на програму “єОселя”. При цьому корективи до програми, частина яких стане дійсною 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до державної іпотеки.
Більш суворі вимоги до позичальників
Зокрема, нові умови передбачають обмеження відносно наявного житла. Відтепер брати участь у програмі не зможуть громадяни, у власності яких є нерухомість площею більше ніж 52,5 кв. м для сім’ї з однієї або двох осіб. Для кожного наступного члена сім’ї дозволяється додатково лише 21 кв. м.
Також розширено період перевірки угод з нерухомістю — з 12 до 36 місяців. Якщо протягом цього часу громадянин продав житло, і сумарна площа проданих і наявних об’єктів перевищує нормативну, він не зможе скористатися програмою.
Крім того, вводяться нові обмеження щодо площі і вартості квартир. Житло не може перевищувати нормативну площу більше ніж на 10%, а гранична межа складає 115,5 кв. м. Найвища вартість квадратного метра теж обмежується — вона не повинна бути вищою за граничну ціну, встановлену державою, більше ніж на 10%.
“Раніше “єОселя” фактично не обмежувала ані площу, ані вартість житла — різницю можна було покрити великим початковим внеском. Зараз умови стали значно більш жорсткими, і це радикально змінює підхід до вибору квартири”, — зазначає Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління Глобус банку.
Вплив на ринок житла
Зі слів банкіра, нові вимоги можуть спричинити зменшення пропозиції житла, котре відповідає критеріям програми. Велика частка квартир, які зараз є в продажу, була спроєктована ще до прийняття нових правил, а збільшення собівартості будівництва додатково ускладнює відповідність встановленим лімітам.
Водночас у 2025 році програма відчутно підтримала будівельну сферу. Частка квартир, придбаних у новобудовах, зросла до 64%, а обсяг коштів, спрямованих на первинний ринок, становив 9,4 млрд грн проти 4,8 млрд грн роком раніше.
Перспективи банківської іпотеки
Посилення умов державної програми може простимулювати розвиток ринкових іпотечних пропозицій. До повномасштабної війни приблизно 60% житлових позик в Україні надавалися саме за комерційними програмами банків.
Додатковим чинником може стати поступове зменшення вартості позик. Наприкінці січня Національний банк України знизив облікову ставку до 15%, а за сприятливих економічних обставин вона може знизитися до 13,5–14% до кінця 2026 року. У такому випадку середні іпотечні ставки можуть знизитися орієнтовно на 1–1,5 процентного пункту.
Іпотека для переселенців
Окремим напрямком залишається підтримка внутрішньо переміщених осіб. Запущена у 2025 році програма передбачає компенсацію державою до 70% першого внеску і платежів за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення позики.
Проте ключовою проблемою залишається обмеження вартості житла — не більше 2 млн грн, що значно звужує вибір нерухомості, особливо у великих містах.
Фінансування програми
У той же час держава продовжує розширювати фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал “Укрфінжитла” збільшився на 30 млрд грн. Також на розгляді компенсаційна модель фінансування за участі міжнародних фінансових організацій.
За оцінками банкірів, повноцінне впровадження цієї моделі може суттєво збільшити обсяги іпотечного кредитування і зробити програму більш еластичною.
Нагадаємо, з жовтня 2022 року більше ніж 23 тисячі українських родин скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума виданих позик сягнула 40 мільярдів гривень