Ціни на нерухомість в Україні у 2025 році: результати та тенденції
2025 рік став часом формування нового вигляду ринку нерухомості в Україні. Попит і вартість на житло зростали на тлі зниження пропозиції, зміни в уподобаннях клієнтів та безперервної невизначеності через війну.
Зараз покупці нерухомості почали більше акцентувати увагу на тому, що раніше вважалося лише перевагами: електрогенератор, індивідуальне опалення, бомбосховище. Дізнайтеся на вебсайті Delo.ua про головні зміни на ринку нерухомості в Україні.
- Чи виявляють покупці обережний оптимізм?
- Де найбільше зросла ціна житла?
- Оренда житла: ціна вища при меншому виборі
- Регіональна панорама: де підйом, а де застій
- Ринок новобудов або як державні програми рятують становище
- Вторинний ринок і брак якісних об'єктів
- Зниження активності на ринку комерційної нерухомості
- Що очікує ринок у 2026 році?
Чи виявляють покупці обережний оптимізм?
Згідно з даними OLX Нерухомість, майже третина респондентів (31%) планує придбати нерухомість вже у наступному році, ще 28% – у наступні 1-3 роки, 14% – протягом 3-5 років. При цьому число тих, хто не розглядає придбання взагалі, знизилось на 6% у порівнянні з 2024 роком.
Аналіз поведінки тих, хто шукає нерухомість
Інфографіка: OLX Нерухомість
Більшість тих, хто шукає житло, не обмежуються одним типом. Так, приблизно половина можливих покупців готові розглядати варіанти як на первинному, так і на вторинному ринку. Інтерес до новобудов трохи збільшився, хоча вторинний ринок залишається затребуваним через швидкість оформлення і можливість оцінити фактичний стан житла.
Стосовно бюджетів, то найчисельніший сегмент покупців націлений на суму до $50 000 – це більше половини потенційних покупців.
В той самий час, невелика кількість людей готові вкладати $70 000-100 000, а отже, купівельна спроможність більшості українців обмежена, навіть в області тих, хто планує придбання житла.
Де найбільше зросла ціна житла?
Згідно з інформацією ЛУН Місто, вартість житла піднялася по всій Україні на 5–20%, а найбільше – у Тернополі (+21%). Але справжніми лідерами року стали Київ, Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, де вартість на однокімнатні квартири злетіла на 3-60%. Це результат великого напливу внутрішніх переселенців, які вибирають західні міста як найбільш безпечні місця.
Тож, якщо скласти десятку міст України з найдорожчими квартирами по однокімнатним квартирам, отримаємо такий рейтинг:
Київ зберіг лідерство за абсолютною вартістю – середня ціна однокімнатної квартири у столиці збільшилась на 16% і становить $78 494. У 2025 році багато обласних центрів демонструють збільшення цін на квартири, в першу чергу в західних і центральних регіонах України.
Ціна придбання однокімнатної квартири в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість
Водночас зростання цін фіксується і в певних містах, розташованих поблизу зони військових дій або тих, що регулярно піддаються атакам, зокрема в Харкові, Сумах і Одесі.
Що стосується двокімнатних квартир, то найбільші темпи росту цін помічено в Тернополі (+29%), Харкові (+23%), Ужгороді (+22%) та Черкасах (+21%). Зниження вартості за рік було у Запоріжжі та Херсоні: по 3% в обох містах.
Ціна придбання двокімнатної квартири в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість
По трикімнатних квартирах найбільш помітне збільшення середньої вартості в Тернополі та Харкові – на 22%, а також у Чернівцях (+21%) та Вінниці (+19%). Найбільше зросли в ціні трикімнатні квартири (+21% за даними OLX Нерухомість), в той час як попит на них збільшився на 7%.
Ціна придбання трикімнатної квартири в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість Нова тенденція на автономію в приватних будинках
Попит на купівлю будинків на вторинному ринку піднявся найбільш динамічно, в той час як пропозиція скоротилася. Через це приватні будинки подорожчали найбільше серед усіх типів житла, а таунхауси і дуплекси також додали в ціні, хоча менш значно: десь на 5%. Особливий інтерес покупці проявили до компактних форматів заміського житла – дуплексів і таунхаусів.
Найбільше за рік збільшилися ціни на будинки в Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%). При цьому найдорожчими залишаються будинки у Києві, Ужгороді, Львові та Одесі. Ціни не змінилися в Тернополі та Запоріжжі. Натомість у південних і південно-східних регіонах вони знизилися – найбільше в Херсоні (-22%), а також у Дніпрі та Миколаєві (по -8%) і Вінниці (-5%).
Ціна придбання будинків в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість
Оренда житла: ціна вища при меншому виборі
У 2025 році попит і пропозиція на довгострокову оренду квартир зменшилися на 3%. У той самий час середня вартість довгострокової оренди по Україні зросла на 8%. І тут справа вже не в парадоксі, просто орендарі стали більш вимогливими. Зараз їх цікавлять не просто чотири стіни, а безпечне житло з резервним живленням і бомбосховищем.
Вартість довгострокової оренди квартири в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість
Найбільше подорожчали трикімнатні квартири – понад 20%. Серед однокімнатних найбільший ріст цін зафіксували в Одесі та Харкові, де вартість оренди житла досягла 10 000 і 5 000 гривень відповідно.
У ряді міст центральної України ціни залишилися стабільними, а падіння було тільки в Луцьку. Найдорожча оренда однокімнатної квартири і далі в Ужгороді – більше 21 тисячі гривень на місяць.
У сегменті двокімнатних і трикімнатних квартир найбільше зростання показали західні регіони і Харків. Однак найвища середня вартість оренди всіх типів квартир традиційно зберігається у Києві.
Приватні будинки: новий фаворит ринку оренди
У 2025 році попит на оренду будинків зріс на 19%, при цьому на одне оголошення приходило в середньому 12 відгуків – один з найвищих показників на ринку. Кількість доступних оголошень впала на 11%, що підняло середню ціну оренди по Україні на 13%.
Найдорожчі будинки винаймають в Ужгороді, який обігнав навіть Київ. Хоча лідером за темпами збільшення став Київ, де ціни зросли на рекордні 68% за рік. Значна зміна вартості відбулася у Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%). Заміський формат з категорії “дачного відпочинку” перейшов у категорію повноцінного житла для тих, хто цінує простір, безпеку і незалежність.
Вартість довгострокової оренди будинку в Україні
Інфографіка: OLX Нерухомість
Регіональна панорама: де підйом, а де застій
Західна Україна показала найбільш виразне зростання цін. Ужгород, Львів та Івано-Франківськ стали центрами тяжіння для внутрішніх переселенців і тих, хто шукає відносно безпечні місця для проживання. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни збільшилася до чотирьох разів.
Центральна Україна, в свою чергу, демонструвала стабільне зростання. Київ, Вінниця, Тернопіль, Черкаси зберігали активність на ринку завдяки розвиненій інфраструктурі та балансу між безпекою і можливостями для роботи.
Південь і Схід показали обмежене зростання або навіть зменшення у прифронтових зонах. Зниження вартості спостерігається тільки в містах поблизу лінії бойових дій: Запоріжжі, Миколаєві та Херсоні. Найдешевше житло у Запоріжжі, Миколаєві та Харкові (2,6–3,4 річних зарплат).
Ринок новобудов або як державні програми рятують становище
Державні програми «єОселя» та «єВідновлення» стали основними драйверами ринку. «єОселя» видала 31 мільярд гривень іпотек, «єВідновлення» – 40 мільярдів гривень сертифікатів. Більше 70% іпотек припали на новобудови. Це дало імпульс попиту на первинному ринку.
За даними Visit Ukraine, Львів залишився найдорожчим містом за вартістю квадратного метра у новобудовах – 58,6 тисячі гривень/м². Найбільше збільшилась ціна квадратного метра в Одесі (+19%) та Хмельницькому (+14%).
У Києві та Київській області зросла кількість нових проєктів на 70% за рік – у 2025 році стартували 38 нових проєктів. За три квартали здали 6,52 мільйона м² житла, всього більше 41 тисячі нових квартир. Найбільш затребувані квартири – однокімнатні (50%), далі двокімнатні (33%) і трикімнатні (16%).
Вторинний ринок і брак якісних об’єктів
Ціни на вторинне житло в Україні у 2025 році зросли майже всюди, особливо у західних і центральних регіонах. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири (більше 15%), в той час як дво- та трикімнатні додали в ціні трохи менше – близько 12-13%.
Географія найдорожчого житла залишилася такою самою: лідирують Київ, Львів та Ужгород. Однокімнатні квартири тут коштують від $62 000 до $68 000, двокімнатні – від $91 000 до $105 000, трикімнатні – від $110 000 до $150 000. Столиця зберігає абсолютне лідерство у всіх сегментах, хоча Львів наближається за вартістю квадратного метра.
Особливим попитом користуються об’єкти, що мають резервне живлення, безпеку та індивідуальне опалення. Вторинний ринок з такими характеристиками зростав в ціні набагато швидше за звичайні квартири, створюючи окремий преміальний сегмент “воєнного часу”.
Зниження активності на ринку комерційної нерухомості
На ринку оренди комерційної нерухомості в Україні у 2025 році кількість оголошень скоротилася на 12%, а число відгуків – на 9%, що свідчить про зменшення активності ринку. У той самий час середня ціна оренди зросла одразу на 25%. Найбільше подорожчала оренда офісів (+31%), в той час як ціни в області кафе, ресторанів і кав’ярень знизились на 15%.
Ринок оренди комерційної нерухомості
Інфографіка: OLX Нерухомість
У сегменті придбання комерційної нерухомості динаміка аналогічна: за рік і попит, і пропозиція скоротилися на 6%, в той час як середня вартість збільшилась на 11%. Найбільше подорожчало придбання кафе, ресторанів і кав’ярень (+17%). У Києві збільшується кількість інвест-придбань, а прибуткова нерухомість активно розвивається. Придбання комерційних об’єктів залишалося активним у Львові, Києві та Дніпрі.
Ринок продажу комерційної нерухомості
Інфографіка: OLX Нерухомість
Що очікує ринок у 2026 році?
За поточної економічної і безпекової ситуації у 2026 році ринок нерухомості України, скоріш за все, зберігатиме поточну динаміку. Через обмежену пропозицію збільшення попиту впливатиме на підйом цін.
Очікується, що ціни на первинному ринку не будуть знижуватися. Це пояснюється рядом причин:
- обмеженою кількістю нових проєктів;
- збільшенням вартості будівельних матеріалів;
- браком робочої сили;
- покупці рідше готові інвестувати у житло на стадії котловану і чекати завершення будівництва.
Натомість на вторинному ринку через руйнування житла і “відкладення” рішення про продаж може сформуватися нестача пропозиції.
Попит не тільки збережеться, але і скоріш за все збільшиться, що створить додатковий тиск на ціни, особливо на квартири з індивідуальним опаленням і ЖК з резервним живленням.
Отже, 2025 рік став роком фундаментальних змін для ринку нерухомості України. Покупці все частіше вибирають безпечне і автономне житло, а не просто гарну квартиру в центрі. Державні програми «єОселя» і «єВідновлення» суттєво вплинули на структуру ринку, підтримавши попит у складних умовах.
Головний висновок року: нерухомість України перестала бути виключно комерційним активом. Зараз це ще й про безпеку, автономність і якість життя. І ці пріоритети, здається, залишаться важливими ще довго. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни збільшилася до чотирьох разів, а найдорожчою нерухомістю залишається житло в Києві та західних регіонах.